婚前同居共同出资购房（未领证）分割总规则：有约从约，无约定一律按实际出资比例按份分割，不适用夫妻平分制度（《民法典》第 308、309 条）

分手共有基础灭失，二选一处置：房子归一方所有→拿房人按现价补偿另一方；或者卖房，房款扣除剩余贷款后按出资分钱。

一、分 3 种产权登记情形

1. 房产证登记两个人名字

1. 不动产权证写明各自产权比例：严格按登记比例分房价与增值；

2. 仅标注 “共同共有 / 没写份额”：法院不默认五五平分，按首付 + 还贷 + 装修全部实际出资占比核算份额；

3. 贷款房：剩余未还房贷由拿房人独自承担。

2. 只登记在其中一人名下（最容易扯皮）

不动产登记≠真实权属，能举证共同出资 + 以结婚为目的购房，即可主张对应房款 + 房屋增值

• 证据必备：银行转账（备注购房款最佳）、聊天记录（约定合伙买房）、定金 / 首付刷卡凭证、装修出资单据、同居入住记录；

• 判决两种结果：① 出资占比低：房屋归登记方，登记方按房屋现价 × 对方出资比例折价补偿；② 出资占大头（70% 以上）：可起诉变更产权，房子归实际出资多的一方，补给登记方对应钱款；

• ❌ 无法举证是购房出资：转给对方的钱大概率被认定恋爱赠与，很难拿回房款与增值。

3. 一方出首付、双方共同还月供（单名 / 双名都适用）

• 产权：首付出资方占首付份额，婚后共同还贷本金 + 对应房屋增值，按各自还贷出资折算份额；

• 举例：总房款 100 万，甲首付 60 万，乙全程共同还贷 20 万，剩余贷款 20 万；现价 150 万，乙可分得：150 万 ×20%=30 万补偿。

二、装修、税费、物业费怎么算？

装修、契税、维修基金、交房杂费全部计入总出资成本，谁掏钱计入谁的出资总额，折算产权份额；一方单独居住使用，可酌情扣减少量占用使用费。

三、房子贬值怎么处理？

房屋市价下跌，亏损同样按出资比例分摊：拿房方按贬值后价格按比例补偿另一方，不会让出资少的人独自承担亏损。

四、快速实操二选一方案

1. 过户留房：评估现价→房屋归 A，A 一次性转账 B：房屋现价 ×B 出资占比−B 剩余应承担贷款；

2. 挂牌出售：卖房回款先结清银行剩余房贷，剩余净房款按出资比例直接打给双方。

五、关键避坑取证清单

1. 所有出资走本人银行卡，不要现金、不要混用日常工资卡；

2. 转账备注：购房首付、房屋还贷、装修款；

3. 保留：购房聊天记录、购房合意录音、中介合同、付款小票。